Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: Süreçler Hızlanacak, Şeffaflık Artacak
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde yaptığı değişiklikler, kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor. Resmi Gazete'de yayımlanan bu yenilikler, riskli yapıların yıkımının ardından tapu kayıtlarındaki şerhlerin kaldırılması ve süreçlerin hızlanması gibi pek çok önemli düzenlemeyi içeriyor. Bu değişikliklerin, gayrimenkul sektöründe uzun süredir devam eden tıkanıklıkları aşması ve daha şeffaf bir dönüşüm süreci sunması hedefleniyor.
Karar Alma Süreçlerinde Devrim Niteliğinde Değişiklikler
Yeni düzenlemelerle birlikte, kentsel dönüşüm projelerinde karar alma süreçleri büyük ölçüde kolaylaşıyor. Daha önce tek bir malikin itirazıyla dahi durma noktasına gelebilen projelerde, artık salt çoğunluk (yüzde 50+1) kararı yeterli olacak. Parsel birleştirme, yeniden inşa, kat karşılığı projeler, hisse satışı ve gelir paylaşımı gibi konularda bu çoğunluğun onayı, sürecin ilerlemesi için yeterli sayılacak. Bu durum, "bir kişinin itirazı yüzünden tüm sürecin kilitlenmesi" döneminin sona erdiğini gösteriyor.
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haldun Ersen, bu değişikliğin bir hak sahibinin başvurusuyla sürecin başlatılabilmesi ve toplantı bilgilerinin muhtarlık ilanı, bina panosu, noter ve elektronik tebligat gibi çeşitli yollarla iletilebilmesi sayesinde "kimse çağırmıyor, haberim yoktu" gibi tartışmaların önüne geçeceğini belirtti. Alınan kararların resmi tutanak altına alınması da sürecin şeffaflığını artıracak.
Maliklerin Hakları ve Satış Süreçleri Yeniden Düzenleniyor
Salt çoğunlukla alınan kararı kabul etmeyen maliklerin hisseleri, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılabilecek. Paydaşların hisseleri almaması durumunda ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu idaresi devreye girecek. Bu mekanizma, "arsa satıldı ama biz ortada kaldık" endişelerini azaltmayı amaçlıyor.
Riskli alanlarda, anlaşma şartlarına uyulmak kaydıyla üçüncü kişilere satışa da izin veriliyor. Yıkılan riskli binanın arsasının satılması durumunda ise öncelik sırasıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve ilgili kamu kurumlarına ait olacak. Kamu bu arsayı satın alırsa, hak sahipleriyle yeni konut veya iş yeri sözleşmeleri yapılabilecek. Bu adım, mülkiyet hakkı ve adil bedel gibi konularda önemli güvenceler sunuyor.
İmar Hakkı Aktarımı ve Müteahhitler İçin Kolaylıklar
Yeni yönetmelik, zeminin yapı yapmaya uygun olmadığı durumlarda imar hakkının başka parsele taşınabilmesi gibi önemli bir yeniliği de beraberinde getiriyor. Bu, yatırımcılar için yeni fırsatlar yaratırken, dönüşümün finansal yükünü hafifletecek düzenlemeler de içeriyor. Örneğin, 1 Ocak 2024'ten sonra alınan yapı ruhsatları için verilen teminatların, müteahhitlerin talebiyle yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilmesi, maliyet baskısı altındaki müteahhitler için önemli bir rahatlama sağlayacak.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, imar hakkı transferinin, mevcut alanın imara kapalı olduğu veya zemin koşullarının uygun olmadığı durumlarda maliklerin haklarını başka bir arsaya taşıyabilmelerini sağlayacağını belirtti. Bu durumun, süreçleri daha akıcı ve net hale getireceği vurgulandı. Ayrıca, 2024 öncesi sözleşmelerde müteahhitlerin verdiği yüzde 10'luk teminatın 4 puanlık kısmının alınabilmesi de bir mağduriyetin giderilmesi olarak değerlendiriliyor.
Şeffaflık ve Vatandaş Odaklı Yaklaşım
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, bazı çevrelerde yer alan "devlet vatandaşın gayrimenkulüne el koyacak" iddialarını kesin bir dille reddetti. Kiraz, temel amacın vatandaşın korunması olduğunu vurgulayarak, riskli binalarda kötü niyetli satış girişimlerinin önüne geçilmek istendiğini belirtti. Kamu, riskli yapılardan mülk almak istemiyor; aksine, vatandaşların güvenli yaşam alanlarına kavuşmasını hedefliyor.
Şehircilik, Kentsel Dönüşüm ve Entegre Tesis Yönetim Derneği Başkanı Hüseyin Kılınçarslan da bu köklü düzenlemelerin, kentsel rehabilitasyon süreçlerinin hızlandırılması, şeffaflaştırılması ve finansal sürdürülebilirliğin sağlanması adına atılmış stratejik bir adım olduğunu söyledi. Bu yeni dönem, depreme dirençli, güvenli ve yaşanabilir kentler inşa etme vizyonunun önemli bir parçası olarak görülüyor.
Bu düzenlemeler, kentsel dönüşümün önündeki bürokratik engelleri aşmayı ve afet riski altındaki yapıların bir an önce güvenli hale getirilmesini sağlayarak hayati bir ivme kazandıracak. Süreçlerin hızlanması, şeffaflığın artması ve finansal teşviklerin sağlanması, kentsel dönüşümün önündeki engelleri kaldırma potansiyeli taşıyor. Bu gelişmeler, özellikle ulaşım ve lojistik alanındaki gelişmelerle birlikte Türkiye'nin altyapı yatırımlarında yeni bir dönemin habercisi niteliğinde.
